Общая информация

Рынок недвижимости Турции, открытый для иностранного капитала совсем молод, однако приобретение недвижимости в Турции становится невероятно популярно среди инвесторов всего мира. Турецкий рынок недвижимости уверенно лидирует по темпам развития среди других курортных стран Средиземноморья. Причины тому очевидны, ведь Турция – это особый мир, впитавший в себя историю и культуру как Востока, так и Запада. Особенной красотой и притягательностью отличается знаменитый курортный город Кемер. Кемер – столь живописное место на нашей планете! Чистый горный воздух, зелень, искрящееся в лучах солнца Средиземное море и, конечно же, солнце 300 дней в году! Рай, о котром только можно мечтать? Вы можете воплотить эту мечту в реальность и сделать этот рай своим домом, ведь приобретая недвижимость в Кемере Вы гарантируете себе эту возможность.

Турция была названа приорететным направлением для капиталовложений  в недвижимость. Турецкое правительство фокусируется на развитии туристической индустрии страны, по плану к 2020 году доход от нее составит 15% от ВВП. Мощное и быстрое развитие инфраструктуры (строительство новых дорог и крупных аэропортов, увеличение количества автодорог и авиамаршрутов, новые отели, парки, торговые центры, зоны отдыха и развлечений) делает недвижимость в Турции более популярной. Именно тот факт, что Турция получила ни с чем несравнимую известность всвязи с быстро растущей индустрией туризма, помогает и продолжает стимулировать огромный спрос на недвижимость. Так, например, в 2008 году 73,103 иностранных физических лиц и компаний приобрели недвижимость в Турции в размере 38, 623, 661 м2 земли, что составило 10,4 миллиарда $ иностранных инвестиций. Существуют веские причины столь высокой популярности:

• Идеальные климатические условия
• Прекрасные возможности для отдыха круглый год (дайвинг, серфинг, горнолыжные курорты, гольф поля международного уровня)
• Береговая линия длинной 8000км.; пляж, награжденный Международным Голубым Флагом за чистоту прибрежных вод
• Круглогодичные перелеты из большинства стран мира
• Развитая инфраструктура
• Большой выбор объектов недвижимости
• Соотношение цена – качество одно из лучших в мире в сфере недвижимости
• Сравнительно низкие цены на недвижимость
• Низкие налоги
• Наличие недвижимости дает право получения Вида на жительства и в последствии, при желании, гражданства

Оформление сделок с недвижимостью

Приобретение недвижимого имущества иностраннами лицами в Турции

Согласно ст.35 Закона о собственности № 2644 в редакции ст.19 Закона № 4916 от 03.07.2003: «Иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой республики.»

Но основопологающим фактором в применении этого закона является принцип взаимности, по которому иностранное государство признает за гражданином Турецкой республики и турецкими торговыми компаниями право того же объема, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с национальным законодательством. Таким образом, о соблюдении между Турцией и иностранным государством принципа взаимности по вопросу приобретения  недвижимого имущества свидетельствует наличие законодательной основы и механизма практического его применения. В этой связи, порядок приобретения гражданином или торговой компанией иностранного государства недвижимого имущества в Турции зависит от порядка его приобретения в этом государстве гражданином или торговой компанией  Турецкой республики, наличия законодательно предусмотренных прав, а так же механизма их практической реализации. Решения по заявкам  на приобретение недвижимого имущества гражданами государств, не включенных на сегодняшний день как в список стран, которые соблюдают в отношении Турции принцип взаимноcти (112 стран), так и в список стран, которые этот принцип не соблюдают принимаются после запроса в Главное управление по делам недвижимости.

Но существуют исключения из принципа взаимности. При приобретении иностранными физическими лицами недвижимости наличие условий взаимности не является обязательным для следующих категорий граждан:

–  лиц, без гражданства

–  лиц, обладающих статусом беженца ( В соответствии с Законом №359 от 26.08.1961 Турция присоединилась к Соглашению о юридическом статусе беженца от 28.07.1951, согласно ст.7/2 которого в отношении лиц, обладающих статусом беженцев и проживающим на территории государства 3 года, принцип взаимности не применяется.)

– иностранных физических и юридических лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма (Согласно ст. 8/Е Закона о поощрении туризма №2634, при приобретении упомянутыми лицами недвижимости в туристических районах и центрах принцип взаимности и другие предусмотренные в отношении иностранцев законодательные ограничения не применяются.)

При приобретении недвижимого имущества в Турции иностранные граждане должны соблюдать следующие законодательные ограничения:

• ограничения по площади: общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранному физическому лицу на праве собственности или полученной им в пользование на основании ограниченного вещного права, не может превышать 2,5 (25 тыс. кв.м.)  по всей турции. Однако, законом предусмотрено, что Совет Министров может поднять эту планку до 30 га. А также новый закон ввел дополнительное ограничение по площади: в каждой области не более 0,5% от всей площади этой области может принадлежать иностранным физическим лицам.
• Ограничения по виду недвижимости: На иностранца может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегестрировано в земельном реестре как жилье или рабочее место или же предназначено для использования в этих целях, согласно локальным архитектурным планам.
• Условие по соблюдению принципа взаимности: то есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории.
• Законные ограничения относительно запретных военных зон и зон безопасности, а также районов, имеющих стратегически важное значение в связи со своими особенностями энергетического, сельскохозяйственного, недропользовательского, культурного и т. д. плана.
• Ограничения для юридических лиц: из юридических лиц закон разрешает приобретать недвижимость только коммерческим организациям, а различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, госучреждения не могут приобретать недвижимость в Турции.

При приобретении недвижимости в Турции иностранными юридическими лицами, в их отношении действуют те же ограничения, что и в отношении физических лиц.

Приобретение недвижимости компаниями с участием иностранного капитала

Понятие «компания с участием иностранного капитала» часто подменяют понятием «иностранная компания». В этой связи следует отметить, что компании с участием иностранного капитала создаются в Турции в соответствии  с Торговым кодексом Турции и регистрируются в торговом реестре Турции. Таким образом, эти компании действуют в рамках правовых норм Турецкой Республики. Их капитал, частично или полностью, принадлежит иностранным физическим или юридическим лицам. Иностранный статус держателей не придает компании статус иностранной, так как следует различать «гражданство» компании и гражданство держателей акций.

С 17 июня 2003 года в силу вступил Закон №4875 «О прямых иностранных инвестициях», положения котрого направлены на привлечение и увеличение объемов иностранных инвестиций, защиту прав иностранных инвесторов, переход от принципа разрешений и согласований к принципу информации и консультаций. В соответствии с данным законом в отношении иностранных инвесторов применяются те же положения и правила, что и в отношении местных инвесторов, отменен порядок получения разрешения на инвестирование, на создание компании и т.п. Юридические лица, созданные частично или полностью на основе иностранного капитала, получили права, равные правам граждан Турции.

Процедура приобретения недвижимого имущества начинается с заключения договора, которым вы обеспечиваете себе права на выбранный объект и предотвращаете возможность его продажи другому покупателю. В договоре указываютя владелец и покупатель недвижимости, величина депозита, график выплаты оставшейся суммы, а также дополнительные условия сделки. После подписания договора Вы оплачиваете депозит (__% от стоимости недвижимости-  величина оговаривается относительно определенного объекта). После этого необходимо в полицейском управлении оформить вид на жительство (ВНЖ). Для этого потребуется предоставить копию паспорта, 4 цветные фотографии 3,5Х 4,5 см и информацию об именах Ваших родителей. Данные документы направляются в местное Государственное кадастровое управление. Для того, чтобы получить  ТАПУ (Свидетельство о праве собственности) необходимо представить копии паспорта и фотографии и обратиться в Кадастровое Управление, которое в свою очередь обратится с официальным запросом в Эгейское Военное Командование для проверки не находится ли преобретаемая недвижимость в военной зоне или зоне безопасности . После получения разрешения Вы можете получить Тапу. Срок этой процедуры- приблизительно 3 месяца, в некоторых случаях  процедура может немного затянуться (в зависимости от количества запросов).

Для того, чтобы получить ТАПУ необходимо Ваше личное присутствие. При покупке недвижимости иностранцами, не владеющими турецким языком, во время регистрации сделки законом предписывается присутствие официального переводчика. Только после заверения понятого Вами текста договора, присяжным переводчиком, договор подлежит государственной регистрации. Факт передачи собственности регистрируется в кадастровой книге, после чего Вы получаете ТАПУ.

В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть только государственные органы в лице Кадастрового управления осуществляют оформление документов собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделки. Нотариусы не имеют права регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости в Турции.

Состояние недвижимости, включая обременения, ипотеки и т.д. регистрируется в одном учреждении, а именно в Кадастровом управлении.

Расходы при покупке и эксплуатации недвижимости в Турции.

При покупке единовременно оплачивается налог в размере 3% от кадастровой стоимости недвижимости. Оплата производится в государственном банке. Остальные единовременные расходы, связанные с оформлением прав на собственность (услуги переводчика, нотариальное заверение, различные взносы), как правило не превышают 200-300 Евро.

Ежегодные расходы на содержание недвижимости в Турции невелики: налог для жилового фонда составляет 0,2% от заявленной стоимости объекта. (может быть оплачен двумя равными частями в марте/апреле и в ноябре). Кроме того, налог на вывоз мусора (сумму налога определяет орган местной администрации в зависимости от типа здания и его положения – примерно 50 евро в год). Стоимость коммунальных услуг достаточно не велика. Расход воды и электричества оплачивается по счетчику: вода ~ 1,8$ куб.м., электричество ~ 0,13$ кВт/ч, включая налоги. Также к ежегодным расходам относится обязательное страхование от землетрясений (примерно 10% от стоимости добровольной страховки, которая в свою очередь оценивается от 150 до 250 Евро).